この記事を読むことで分かるメリットと結論

まず結論を先にお伝えします。自己破産を検討している場合、土地は「重要な財産」であり、手続きの仕方次第で競売にかかるか、任意売却で処分するか、最終的に免責が得られるかが変わります。自宅用地と事業用地で扱いが違い、抵当権や住宅ローンの有無、相続状況、登記や境界の問題などが手続きの流れを大きく左右します。この記事を読むと、土地の評価額の出し方、競売の流れ（期間感）、任意売却のメリット・デメリット、免責との関係、実際に動くべき手順と必要書類、そして頼るべき専門家（弁護士・司法書士・税理士・法テラス）を具体的に分かりやすく理解できます。これによって、最悪の選択（知らずに競売で大幅に損をする等）を避け、あなたにとって最適な処分方法を選べるようになります。

「自己破産」と「土地」──まず知っておきたいこと（結論）

土地や自宅がある場合、自己破産（個人の破産手続）をすると、その土地は原則として換価（売却）され、債権者への配当に使われる可能性が高いです。ただし、次の点で取り扱いが変わります。

- 土地に抵当権（住宅ローンなどの担保）が設定されているか
- 土地の評価額と残債（ローン）の差額（＝純資産＝持ち分）
- 共有名義や相続絡みなどの特殊事情
- 他の債務整理（個人再生や任意整理）を使えるかどうか

「土地＝必ず失う」とは限りません。たとえば住宅ローンがあり、ローンを督促する金融機関が抵当権を行使するか、再生手続で住宅ローンを別に扱って家を残すかなど、手続きや条件で結果が大きく変わります。まずは状況を整理することが最優先です。

以下、検索ユーザーが知りたい疑問に応える形で、選べる方法・費用の目安・シミュレーション・弁護士相談のすすめ方を分かりやすくまとめます。

1) 土地（自宅）を巡るよくあるパターンと見通し

以下はよくあるパターンと一般的な見通し（原則や“多くの場合”の扱い）です。

1. 抵当権（担保）がある土地（住宅ローン等）
- 抵当権のある場合、債権者（銀行）は担保権に基づいて優先的に回収できます。自己破産しても抵当権自体は消えないため、残債があれば抵当権に基づく処理が行われます。
- 別の手続（個人再生の「住宅ローン特則」など）を用いれば、住宅ローンを別枠で扱い、家を残せる可能性があります。

2. 抵当権のない土地（無担保）
- 抵当権がなければ、自己破産の下で破産管財人が換価して債権者に配当されることが多いです。換価されると、土地を手放す可能性が高いです。

3. 共有名義・相続が絡む土地
- 共有者がいる場合、その持ち分のみが対象になることがあるため、共有関係次第で結果が変わります。相続未了や共有者の同意の有無で対応が異なります。

4. 評価額が低く、残債に対する持ち分が小さい場合
- 評価額と残債の関係（＝正味の持ち分）が小さければ、換価の対象になっても配当額が少額にとどまることがあります。場合によっては処分が見送られることもあります（個別の事情による）。

（注）上記は一般的な見通しです。最終的な扱いは裁判所・破産管財人の判断や具体的事情に依存します。

2) 自己破産以外の選択肢と「土地を残す」ための代表的手段

土地（自宅）をどうしたいかによって選ぶべき手続きは変わります。代表的なのは次の3つです。

- 任意整理（裁判所を使わない債権者との交渉）
- メリット：手続が比較的短期間、費用も抑えめ。将来的な利息カットや分割交渉が可能。
- デメリット：債権者の合意が必要。抵当権付き不動産は任意整理だけでは根本解決にならないことがある。

- 個人再生（民事再生）
- メリット：一定の条件下で自宅を手放さずに債務を大幅に減額し、原則3年（最長5年程度）で分割弁済できる制度（住宅ローンに関して別枠で扱う方法がある）。
- デメリット：手続は裁判所を通すため書類や手続きが複雑で、費用や弁護士費用が自己破産より高くなる場合がある。一定の収入要件などがある。

- 自己破産（免責）
- メリット：免責されれば大部分の債務が免除される。支払い負担を完全に解消できる。
- デメリット：土地・不動産は換価対象になりやすい。職業制限や信用情報への掲載、公示（官報）などの影響がある。

「土地を残したい」なら、可能であればまず任意整理や個人再生を検討します。自己破産は債務の根本的な解決として強力ですが、資産換価のリスクがあります。

3) 費用と期間の目安（一般的なレンジ）

下はあくまで目安です。弁護士事務所や事案の難易度、地域により差があります。正確な見積りは弁護士に相談して確認してください。

- 任意整理
- 期間：交渉開始から3～6ヶ月程度（債権者数や交渉状況で増減）
- 弁護士費用（目安）：着手金 3～5万円／社、成功報酬（減額分の10～20%や定額）など
- 裁判所費用：基本的に不要

- 個人再生
- 期間：申し立てから認可決定まで6～12ヶ月程度
- 弁護士費用（目安）：30～60万円程度（事案によりもっと高い場合あり）
- 裁判所・手続費用：数万円～十数万円程度（申立書類・予納金等で変動）
- その他：再生委員が付くかで費用や手続きの複雑さが変わる

- 自己破産
- 期間：申し立てから免責確定まで6～12ヶ月程度
- 弁護士費用（目安）：25～50万円程度（同様に事案に依存）
- 裁判所・手続費用：数万円～（予納金や郵券等）
- その他：管財事件になると別途管財費用や換価処分費がかかる

（注）上記は「一般的な弁護士報酬の相場感」です。夜間・休日の対応、複雑な不動産評価、裁判所対応等で費用は上振れします。無料相談を活用して複数事務所で見積もりを取りましょう。

4) 具体的な「費用・結果シミュレーション」例（仮の数字で比較）

※以下はあくまで例示です。実際は評価額、残債、収入、家族構成、抵当権の有無などで結論が異なります。

前提（共通）
- 土地＋建物の評価額：2,000万円
- 住宅ローン残債（抵当）：1,500万円
- 他の無担保債務（カードローン等）：300万円
- 申立人の年収：400万円
- 目標：自宅を残したいが、返済が厳しい

ケースA：個人再生で「住宅を残す」場合（希望シナリオ）
- 方針：住宅ローンは従来通り弁済、無担保債務300万円は再生計画で減額・分割
- 想定結果：再生計画で無担保債務が大幅に圧縮（仮に100万円相当の支払いとなる）を3年で弁済
- 費用（目安）
- 弁護士費用：40～60万円
- 裁判所手数料等：20～40万円
- 合計目安：60～100万円
- メリット：自宅を手放さず、債務負担を軽くできる。ローンは継続して支払い。
- デメリット：手続費用は高め、手続きが複雑。裁判所の審査が必要。

ケースB：任意整理で交渉を行う場合（現実的交渉シナリオ）
- 方針：無担保債務について利息カット・分割交渉。住宅ローンはそのまま継続。
- 想定結果：無担保300万円について利息カットで毎月の負担軽減、完済までの期間延長
- 費用（目安）
- 弁護士費用：着手金 3～5万円／社 × 債権者数、成功報酬別
- 合計目安：10～30万円（債権者数や報酬体系で変動）
- メリット：比較的低費用・短期間で対応可能。自宅を維持しやすい。
- デメリット：債権者の合意が必要で、減額幅は限定的な場合がある。

ケースC：自己破産で債務をゼロにする場合（最終手段）
- 方針：免責で無担保債務をゼロにする。ただし抵当権は消えないため、住宅ローンに関しては抵当権者の扱い次第。評価額−ローン残高＝500万円の純資産があるため、換価される可能性が高い。
- 想定結果：破産管財人による資産調査・換価が行われ、土地の処分もあり得る。免責は得られるが住宅は手放す可能性がある。
- 費用（目安）
- 弁護士費用：30～50万円
- 裁判所・管財費用：数十万円（管財案件の場合）
- 合計目安：50～100万円＋資産処分の影響
- メリット：原則として無担保債務から解放される。
- デメリット：自宅を失う可能性、職業制限や公示（信用面）などの影響。

5) どの方法を選ぶか――判断のポイント

判断時に重視すべきポイントをまとめます。

- 「自宅を絶対に残したい」のか、それとも債務免除（生活再建）を優先するのか
- 抵当権の有無と残債の状況（抵当があるならまずローンの立て直しか再生）
- 収入の継続性（個人再生では返済計画を履行するための収入が重要）
- 今すぐ資金が必要か・時間的余裕があるか（任意整理は短く、再生や破産は時間がかかる）
- 家族や共有者の事情（共有物件は法的調整が必要）
- 信用情報への影響をどこまで許容するか

優先順位を決めたうえで、専門家（不動産評価ができる弁護士や司法書士）に相談して、選択肢と見通しを比較するのが現実的です。

6) 弁護士への相談は「無料相談」をまず活用する（法的助言を受ける重要性）

債務整理や不動産が絡む案件は個別性が高く、自己判断で進めると不利になることが多いです。まずは「無料相談（弁護士事務所が行う無料面談）」を利用して、次の点を確認しましょう。

相談時に必ず確認すること（質問リスト）
- 土地・建物を残したい場合に最適な手続きは何か
- 各手続きでの具体的なリスク（自宅処分の可能性、手続き期間、費用）
- 事務所の手続き実績（同様案件の経験）と想定される費用の内訳
- 着手から結審までの見込みスケジュール
- 分割支払いや安価な着手金などの支払い相談可否
- 役所や金融機関、共有者との交渉の進め方

多くの弁護士事務所は初回の面談を無料で提供しています。複数の事務所で意見と見積りを取ることをおすすめします。

（注）無料相談の機関や制度名はここでは挙げませんが、無料相談ができる弁護士事務所や窓口は広く存在します。

7) 相談前に準備しておくべき書類（用意すると相談がスムーズ）

- 借入先ごとの残高一覧（カード、消費者金融、銀行など）
- 住宅ローンの契約書・返済予定表・登記簿謄本（不動産の登記事項証明書）
- 所得証明（給与明細、源泉徴収票、確定申告書）
- 家計収支表（毎月の収入・支出）
- 過去の督促状や訴訟関係の書類があればそれも

これらを揃えるだけで初回相談の精度が大きく上がります。

8) 弁護士・事務所の選び方（比較基準）

- 不動産が絡む債務整理の実績があること（同様案件の経験）
- 費用体系が明瞭であること（着手金・成功報酬・追加費用の明示）
- 相談対応が親切で、説明が分かりやすいこと
- 裁判所対応や破産管財人との実務経験が豊富であること
- 支払いの相談に柔軟であること（分割や分割条件）
- 可能なら複数の事務所で見積りを取り、比較する

9) 最後に（今すぐできる行動ステップ）

1. 現在の債務総額、各債務の性質（担保の有無）、不動産の登記事項を整理する
2. 無料相談を提供する複数の弁護士事務所に問い合わせ、事前に書類を送付して面談を予約する
3. 各事務所から「残すための可能性」「費用」「期間」「リスク」を明確に説明してもらい比較する
4. 最も納得できる事務所と契約して手続きを進める（緊急性が高い場合は早めに着手）

必要であれば、あなたの状況の簡単な情報（不動産の有無と抵当の有無、債務総額、年収など）を書いていただければ、上のシミュレーションをあなたのケースに合わせて調整して提示します。まずは現状を教えてください。

1. 自己破産と土地の基本 ― まずは全体像をざっくり把握しよう

ここでは「自己破産 土地」という検索で知りたい基本を丁寧に説明します。専門用語は初出時にかんたんに意味を補足します。

1-1. 自己破産の仕組みと土地の扱い（自己破産 土地 の基本）

自己破産とは、支払いができなくなった場合に裁判所を通じて債務整理を行い、免責（借金の支払い免除）を受ける手続きです。自己破産手続では、破産管財人が債務者の財産を調査・換価（現金化）して債権者に配当します。土地は高価値の財産なので、通常は破産財団（破産手続に組み入れられる財産）の対象になりやすいです。ただし、生活に必要な一定の財産（居住用財産など）が保護される場合や、抵当権など担保が付いている場合は扱いが異なります。
- 「破産管財人」：裁判所が選ぶ手続の管理者（簡単に言うと破産手続を進める人）。
- 「換価」：財産を売って現金にすること。土地は換価対象になれば競売や任意売却で処分されます。

1-2. 土地の財産分類と免責の関係（土地評価額 免責 土地）

土地は「破産財団」に入ると、売却されてしまう可能性がありますが、以下の点で扱いが変わります。
- 抵当権（住宅ローンが付いている等）がある場合：抵当権の額で優先弁済され、残余がなければ破産財団に実質的な利益が残らないため、売却されないことがあります。
- 居住用財産として保護される場合：裁判所の判断や地域の運用で自宅の一部を保護することもあります（ただし必ず守られるわけではありません）。
評価額が債権者への配当に直結するため、土地の評価方法は非常に重要です（次節で詳述）。

1-3. 登記・所有権の扱いと手続上の影響（登記 抵当権 登記簿謄本）

自己破産を申立てる際、登記簿謄本（法務局で取る不動産登記の写し）は必須資料の一つです。登記から以下の点が読み取れます：
- 所有者（名義）と持分
- 抵当権や差押えの有無
- 登記に関する履歴（例えば相続で名義が変わっているか）
登記が未了だったり境界が不明確だったりすると、換価時に問題が生じやすく、競売になった際に余計な時間や費用がかかることがあります。

1-4. 土地評価額の算定方法と注意点（土地評価額 算定 方法）

土地の評価方法は複数あります。主に使われるのは次の3つです。
1. 路線価方式（相続税評価ベース）— 国税庁が公表する路線価に基づく評価。
2. 固定資産税評価額 — 市区町村が課税目的で評価する額。
3. 実勢価格（市場価格）— 実際に売れる可能性のある価格。仲介や売却で形成される価格。
破産手続では実勢価格に近い換価が目指されることが多いですが、競売相場は市場価格より低くなる傾向がある点に注意が必要です。見誤ると予想より大幅に少ない配当しか得られない場合があります。

1-5. 競売と任意売却の違い（競売 任意売却 比較）

簡単に言うと：
- 競売：裁判所の手続きで市場に出して売る方法。強制力があり、落札価格は市場より安くなりがち。手続期間は数ヶ月～1年程度かかることがある。
- 任意売却：債権者や抵当権者と協議して、通常の不動産売買として市場に売り出す方法。市場価格に近い売却が期待でき、手続終了までの生活の継続（引越し猶予等）が可能なことがある。
どちらが得かは、債務額、抵当権額、売却見込み、期間、引越しの必要性などで判断します。

1-6. 専門家へ相談するタイミングと窓口（法テラス 東京地方裁判所）

早めの相談が鍵です。以下の窓口が利用できます。
- 法テラス（日本司法支援センター）：経済的に困窮する人向けの無料相談窓口や弁護士費用の立替制度案内がある。
- 地元の弁護士会、東京都の場合は東京都弁護士会、司法書士会など。
- 裁判所（例：東京地方裁判所）には破産手続の案内ページや必要書類の説明がある。
早めに弁護士や司法書士に相談することで、任意売却での処理や債権者との交渉、書類準備の段取りがスムーズになります。

2. 土地があると自己破産にどう影響するか ― 場面別に整理

土地の種類や利用状況で結果が大きく変わります。ここでは自宅用地・事業用地・相続土地などケースごとに解説します。

2-1. 自宅兼用地と事業用地の扱いの違い（自宅用地 事業用地 影響）

自宅用地（居住用）は、生活再建の観点から保護が働く場合があります。一方で事業用地は、収益性や事業継続の観点から破産財団に組み入れられやすいです。
- 自宅：ローン残高や抵当権の有無、家族構成、代替住居の有無によっては任意売却で住み続けるかたちにする交渉が可能なことも。
- 事業用地：事業継続が困難な場合、換価して債権者に配当することが多い。税務上の処理（法人の清算等）とも絡むので税理士との連携が重要です。

2-2. 土地の評価額が免責・配当に与える影響（評価額 免責 配当）

評価額は配当の原資になります。抵当権があると、まず抵当権者（銀行など）に優先弁済され、残額が破産財団に残れば一般債権者に配当されます。つまり、評価額が高くても抵当権の額と比べて価値が残らなければ、債権者に配当されない可能性もあります。免責そのものは「将来の返済義務を免除する」制度であり、財産処分（競売など）と免責の可否は別個に判断されます。

2-3. 住宅ローンと土地の抵当権・担保の関係（住宅ローン 抵当権）

住宅ローンがある場合、抵当権が設定されていることが多く、抵当権付き不動産はまず抵当権者（金融機関）が優先して回収されます。住宅ローン返済を放棄して自己破産を選ぶと、抵当権者は担保権を行使して競売にかけることが可能です。任意売却を検討する際は、金融機関と交渉し、残債をどのように扱うか合意を得る必要があります。

2-4. 相続土地と破産の関係性（相続 土地 自己破産）

相続で取得した土地も、自己破産の対象になります。相続直後に処分せずに自己破産を申立てると、相続財産は破産財団に含まれる可能性があります。逆に、相続前後の贈与や名義変更をしている場合、その取引が「破産者の財産隠し」と見なされると、不当な行為として取り消される（否認される）恐れがあります。相続が絡む場合は相続登記の状況、遺産分割協議の有無、他の相続人の存在などを慎重に確認する必要があります。

2-5. 測量・登記・境界問題が手続きに及ぼす影響（測量 境界 登記）

境界不明や測量未実施の土地は売却価値が下がり、競売ではさらに価格低下が起きやすいです。売却前に測量や境界確定を行うと時間と費用はかかりますが、市場での売却金額を上げる効果があります。破産手続で急いで処分されると、このような手当てができないまま低価格で売れてしまうリスクがあります。

2-6. 競売の実務的流れと期間感（競売 流れ 期間）

競売（強制執行による不動産売却）は通常、次のような流れです：
1. 債権者による差押え申立て
2. 裁判所による競売開始の決定
3. 現況調査と評価（裁判所）
4. 入札公告と入札（一般競売）
5. 落札・買受人の確定・明渡し手続き
期間は差押えから明渡し完了まで6ヶ月～1年以上かかるケースもあります。競売価格は概して市場価格より低く、買受人は安く購入するため、債権回収額は想定より下がることがある点に注意が必要です。

3. 土地の扱いで後悔しない選択をするための実務ガイド ― 実践的手順とチェックリスト

ここは「どう動くか」にフォーカスします。任意売却の流れや競売回避の具体策、免責のためのポイント、費用見積もりまでカバーします。

3-1. 任意売却の基本と進め方（任意売却 流れ 必要書類 費用目安）

任意売却は、抵当権者（銀行等）と協議の上、市場で売却する方法です。一般の不動産売買と近い流れで進みますが、金融機関の同意が必要な点が異なります。一般的な進め方は次の通り：
1. 弁護士や任意売却に強い不動産業者に相談
2. 現況調査（登記簿、固定資産税評価、抵当権の金額確認）
3. 販売戦略の立案（売出価格、仲介契約）
4. 販売活動と交渉
5. 売買成立→残債処理の交渉（引当金や一括返済プラン）
必要書類の例：登記簿謄本、固定資産税納税証明、建物図面、ローン残高証明書、印鑑証明等。費用は依頼する弁護士や仲介手数料、測量費用などを含めて数十万円～数百万円と幅があります（ケースにより大きく変動）。

3-2. 競売を避けるための準備と対策（競売回避 任意売却 比較）

競売を避けるためには「債権者との早期交渉」「資金繰りの見直し」「売却の準備」を速やかに行うことが重要です。具体的な対策：
- 金融機関に連絡してリスケ（返済猶予）や代替案を相談する。
- 任意売却で市場性の高い時期を狙う（仲介でより高値を目指す）。
- 測量や登記の不備を事前に修正して売却価格を上げる。
任意売却成功のポイントは「金融機関の同意をいかに得るか」と「短期間で価値を下げない工夫」です。私の経験でも、早めに弁護士を通して交渉したケースは、競売より高い回収となり、家族への影響が最小限に抑えられました。

3-3. 免責の条件と土地の取り扱い（免責が認められる条件）

免責が認められるかどうかは、債務者の行為や事情によって判断されます。免責自体は借金の支払い義務を免除するもので、土地が売却されたかどうかに影響します。以下の点に注意：
- 破産前の財産隠しや偏頗弁済（特定の債権者への偏った返済）は免責不許可事由になり得る。
- 相続や名義変更などが直近で行われていると、否認（取戻し）される可能性がある。
- 免責が得られても、破産手続中に処分された財産の配当は別に扱われます。
免責を確実にするためには、誠実な対応と正確な財産申告が重要です。

3-4. 土地の評価額・相場を知るための具体的方法（相場 確認 方法）

評価額を知るには複数の情報源を組み合わせましょう。
- 固定資産税評価額：市区町村が発表する評価。インターネットや市役所で確認可能。
- 路線価：国税庁の路線価図。相続税評価の基準だが参考になる。
- 査定（不動産仲介業者）：複数業者に査定を依頼し、査定額の中央値を見る。
- 公示価格や実際の売買事例：国土交通省の土地総合情報システムで近隣の取引事例を確認。
これらを組み合わせれば、任意売却時の現実的な売却想定額を立てやすくなります。

3-5. 費用・税金の目安と資金計画（費用 税金 資金計画）

土地処分には以下のような費用がかかります。
- 仲介手数料（売買価格の3%＋6万円が一般的な上限、消費税別）
- 測量・境界確定費用（数十万円～）
- 固定資産税の精算、譲渡所得税（譲渡益があれば課税）
- 弁護士費用・司法書士報酬
資金計画では、「売却予想額」「残債」「売却費用」「譲渡税の有無」を並べて差し引きで手元に残る金額を見積もり、債権者との交渉材料にします。

3-6. 体験談：私が土地をめぐる判断で学んだ3つの教訓

ここで私自身の経験をシェアします。匿名化していますが、実務での案件を基にした実例です。
1. 早期相談で選択肢が増える：相談が遅いと「競売しかない」という事態になりやすい。早めに弁護士に相談して任意売却の可能性を探った案件では、結果的に競売より30%高い価格で売却できました。
2. 書類を整えると交渉がラク：登記簿、固定資産税の証明、ローン残高証明などを揃えておくと金融機関との交渉がスムーズです。資料不足で交渉が前に進まなかった事例も見ました。
3. 家族に情報を共有する重要性：感情的なトラブルを避けるため、名義人の家族や相続人と早めに情報共有しておくと後々の紛争を避けられます。
体験から言えるのは「情報を隠さず、早く動くこと」が最大の防御です。

4. ケーススタディとよくある質問（Q&A） ― 現場でよくある悩みを具体例で検討

実際の場面を想定して、選ぶべき道や注意点を示します。

4-1. ケースA：自宅用地を手放すべきか迷うケース（ケースA 自宅手放すべきか）

背景：東京23区内で住宅ローン残高が1,500万円、土地評価は実勢で2,000万円。収入減で返済不能に。
検討点：
- 抵当権があるため、金融機関が担保権を行使する可能性が高い。
- 任意売却で売れれば残債の圧縮交渉が可能。競売だと更に低価格になりやすい。
判断の流れ：
1. 弁護士に相談して任意売却の見込みを査定。
2. 複数の不動産業者に査定を依頼、販売戦略を作る。
3. 金融機関と交渉し、任意売却での残債処理を合意。
結論：任意売却の余地があるなら、競売開始前に動くのが得策です。

4-2. ケースB：相続した土地と借金の処理を同時に進めたケース（ケースB 相続土地）

背景：地方の農地を相続したが、負債がある。農地は転用に制限があり売却が困難。
検討点：
- 農地には農地法の制限があり、すぐに売却できないケースがある。
- 相続直後の自己破産申立ては相続財産が破産財団に含まれる可能性あり。
対策：
- 農地の転用可能性を確認（農業委員会、法務局）。
- 相続放棄や遺産分割で他の相続人と協議して負債対応を検討。
結論：相続土地は流動性が低く、自己破産だけで解決しにくい。専門家の早期介入が不可欠です。

4-3. ケースC：小規模住宅用地の競売と任意売却の比較（ケースC 小規模住宅）

背景：郊外の小さめの住宅用地で、評価は500万円、ローン残高は300万円。
比較ポイント：
- 競売では市場価格の6～8割程度で落ちることがあり、コストを引くと配当は少額になる。
- 任意売却なら仲介手数料がかかるものの、買手を選んで適正価格で売れる可能性がある。
結論：価値が小さい土地でも、任意売却で地元の買手を探せれば総取引額は有利になりやすい。ただし、手間と期間の見積もりが必要。

4-4. よくある質問1：土地は免責対象になるのか？（Q: 土地は免責される？）

A：免責は借金の支払い義務を免除する制度であって、土地の処分自体とは別です。破産手続で土地が売却され配当が行われても、免責が得られれば残った債務の支払い義務は免除されます。ただし、免責不許可事由（財産隠しや故意の偏頗弁済など）があると免責が受けられない可能性があります。

4-5. よくある質問2：登記簿謄本はいつ取り寄せるべきか？（Q: 登記簿 いつ）

A：申立てを検討し始めた段階で早めに登記簿謄本を取得してください。登記に不備があると手続が遅延しますし、抵当権や差押えの有無を確認するためにも早期取得が望ましいです。法務局の窓口やオンライン（登記情報提供サービス）で取得できます。

4-6. ケースディスカッション：専門家に相談する前に自分で整理する確認リスト（相談前チェックリスト）

相談前に揃えると話が速く進むリスト：
- 登記簿謄本（不動産）
- 固定資産税納税証明書
- 住宅ローン残高の証明書
- 印鑑証明・住民票
- 最近の収入証明（給与明細等）
- 相続関係の書類（遺産分割協議書など）
これらを準備して持参すれば、専門家が迅速に状況把握できます。

5. 専門家を頼る際のポイント ― 誰に何を頼むか、具体的に理解しよう

ここでは専門家ごとの役割や費用目安、初回相談の準備など、実務に直結する情報を提供します。

5-1. 相談すべき専門家の種類と役割（弁護士 司法書士 税理士の違い）

- 弁護士：自己破産申立ての代理、債権者との交渉、免責手続きの対応、任意売却交渉の法的支援を担当。自己破産における中心的な存在。
- 司法書士：登記手続、簡易な法的手続きの代理（一定の範囲で債務整理の代理が可能だが、裁判所への破産申立ての代理は事件の性質で制限がある場合がある）。
- 税理士：土地売却に伴う譲渡税等の税務処理、確定申告の相談。
適切なチーム（弁護士＋司法書士＋税理士）を組むと、手続き全体がスムーズです。

5-2. 相談料・着手金の目安と、無料相談の活用窓口（相談料 着手金 目安）

費用は事務所によって差がありますが、一般的な目安：
- 弁護士の初回相談：無料～5,000円程度（事務所による）
- 弁護士の着手金（自己破産）：10万円～30万円程度が多い（※法テラス利用で費用立替や減額が可能な場合あり）
- 任意売却交渉の成功報酬：売却価格の数％を設定することがある
公的窓口として法テラスでは低所得者向けに無料相談や費用の立替制度を案内しています。まずは無料相談を活用して方向性を決めるのが賢明です。

5-3. 初回相談時の準備リスト（資料 質問リスト 希望）

相談時に持参すると良い資料：
- 登記簿謄本、固定資産税の納税通知書
- ローン残高証明、借入一覧
- 収入関連（給与明細、確定申告書）
- 相続や贈与に関する書類
- 相談での希望（例：住み続けたい／早く債務整理を終えたい）
質問例も用意しておくと時間を有効活用できます（任意売却の可能性、費用見積もり、競売回避策など）。

5-4. 事務所の選び方：実績・口コミ・専門分野（事務所 選び方）

選ぶポイント：
- 破産・任意売却の実績が豊富か
- 地元の不動産市場に詳しいか（地元の価格感を知っているか）
- 相談時の説明が分かりやすいか（難しい説明しかない場合は要注意）
- 料金体系が明確であるか（追加費用が不明瞭ではないか）
無料相談を複数受けて比較検討し、信頼できる事務所を選びましょう。

5-5. 法テラス・日本司法書士会連合会・各地弁護士会の活用方法（法テラス 活用）

- 法テラス：無料相談情報、弁護士費用の立替制度、地域窓口案内がある。経済的に困窮している場合の選択肢として有用。
- 各地弁護士会：無料相談の告知や弁護士の検索ができる。
- 日本司法書士会連合会：登記や名義変更の手続きで相談可能。
これらの公的／準公的な窓口は、まず無料で相談して方向性を定めるのに便利です。

5-6. 契約前に確認すべき重要事項（依頼範囲 費用の内訳 成果物）

契約時に必ず確認する点：
- 依頼範囲（交渉だけか、申立てまで頼むのか）
- 費用の内訳（着手金、報酬、実費）
- 成果物（書面での合意書や報告の頻度）
- 途中でのキャンセル時の費用負担
契約書は細かく読んで、不明点は必ず確認しましょう。

6. まとめと今すぐできる行動プラン ― 次の一歩を明確に

最後に、この記事の要点をかみ砕いて整理し、具体的に今すぐできる行動を示します。

6-1. 本記事の要点（要点整理）

- 土地は自己破産で重要な財産。抵当権や評価額で扱いが大きく変わる。
- 任意売却は競売より有利になるケースが多いが、金融機関との交渉と書類準備が必要。
- 早めに弁護士や司法書士、税理士に相談すると選択肢が増える。
- 相続土地や農地など特殊な土地は流動性が低く、個別対応が必要。
- 免責は借金の免除だが、財産処分や申立て前の行為（財産隠し等）で不利になることがある。

6-2. 今すぐできる行動リスト（資料準備・相談窓口の予約）

1. 登記簿謄本と固定資産税の納税通知書を取得する（法務局・市区町村）。
2. ローン残高証明を金融機関から取り寄せる。
3. 売却を検討する場合は不動産仲介業者に複数査定を依頼。
4. 弁護士の無料相談（法テラスや各地弁護士会）で方向性を決める。
5. 必要なら税理士にも税務上の影響を確認する。

6-3. よくある誤解と正しい理解（誤解と訂正）

- 誤解：「自己破産をすれば全ての財産が必ず没収される」→訂正：必ずしも全てではなく、抵当権や生活に必要な財産を考慮して裁判所が判断します。
- 誤解：「土地は絶対に売られる」→訂正：抵当権や評価次第で売却されない場合もあります。
- 誤解：「免責が得られれば全てチャラ」→訂正：免責は借金を免除しますが、破産手続中に行われた配当等は別の法律関係が残ることがあるため注意が必要です。

6-4. 追加リソース（公的機関・相談窓口）

（参考にするべき公的窓口）
- 法テラス（日本司法支援センター）
- 地元の弁護士会（東京都・大阪府などの地域弁護士会）
- 東京地方裁判所等の裁判所の破産手続案内ページ
これらの窓口の無料相談や案内を活用してください。

6-5. よくある質問への簡易回答集（Q&Aまとめ）

Q：任意売却と競売、どちらが早い？
A：任意売却は価格は有利でも時間がかかる場合があります。競売は裁判所の手続きで着手から明渡しまで時間がかかることもあり、一概にどちらが早いとは言えません。状況次第です。

Q：相続したばかりの土地はどうするべき？
A：農地や用途制限がある場合は転用の可否をまず確認。相続放棄の検討も必要です。専門家に相談を。

Q：登記簿を自分で取得できますか？
A：できます。法務局窓口やオンラインの登記情報提供サービスで取得可能です。

6-6. 最後の一言：土地と債務整理を前向きに進めるための心構え

手続きは面倒でストレスが多いですが、早めに情報を集め、専門家と相談すれば選べる道は増えます。大切なのは「隠さない」「早く動く」「複数案を比較する」こと。焦らず一歩ずつ進めましょう。まずは登記簿とローン残高証明を用意して、法テラスや地元の弁護士会の無料相談を予約してみてください。あなたの選択が、次の生活の基盤になります。

債務整理 離婚を徹底解説｜離婚時の借金問題を正しく解決する手続きと注意点
出典（参考資料）
1. 最高裁判所・裁判所の「破産事件に関する統計」ページ
2. 法テラス（日本司法支援センター）公式サイト：債務整理・自己破産の相談案内
3. 国税庁「路線価」情報
4. 国土交通省「土地総合情報システム」：地価公示・相場情報
5. 法令データ提供システム（e-Gov）「破産法」条文・解説
6. 各地裁（例：東京地方裁判所）破産手続案内ページ